Je länger der Lockdown dauert, desto eher können Mieter wegen Betriebsschließungen mindern
Das Landgericht Frankfurt hat in einer Entscheidung vom 05.10.2020 für den Zeitraum vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 im Einzelhandel keine Mietminderung zugesprochen. Das Gericht war der Auffassung, dass eine Mietminderung solange nicht berechtigt ist, solange die Pandemie nicht zugleich die Existenz des Mieters bedroht.
Das ist aber zwischenzeitlich immer öfters der Fall. Je länger die Pandemie dauert, um so eher werden die Umstände zur Frage der Geschäftsgrundlage. Zu berücksichtigen wird auch sein, ob für Änderungen der Hygieneregeln und sonstige Vorschriften die übliche Quadratmeternutzung es dem Mieter nicht unmöglich machen und dann die Geschäftsgrundlage schon deswegen eingeschränkt/reduziert ist oder überhaupt wegfällt.
Basiswissen: Eigenbedarfskündigung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt.
Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist
Wenn ein Kündigungsgrund zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestanden hat, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.
Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags
Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Die Mieterin betreibt mit zwei angestellten Mitarbeitern eine Kinderbetreuung. Hierzu hatte sie vom Vermieter im Jahr 2015 für insgesamt 10 Jahre Räume angemietet. Die notwendigen Renovierungsarbeiten führte die Mieterin in Eigenregie durch. Die investierten 15.000 EUR finanzierte sie durch ein Darlehen. Die Parteien hatten vereinbart, dass dieser Investitionsbetrag an die Mieterin über eine von 300 EUR auf 175 EUR reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll. Im Jahr 2018 kündigte der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Immobilie verkaufen wollte. Daraufhin mietete die Mieterin zu einem monatlichen Mietzins von 600 EUR Ersatzräumlichkeiten an. Diese mussten wiederum für mehr als 20.000 EUR renoviert werden. Weil die Kündigung des Vermieters unwirksam war, forderte die Mieterin Ersatz des ihr entstandenen Schadens, u. a. wegen des höheren Mietzinses und der in die neuen Räume investierten Renovierungskosten.
Der Vermieter meinte, die Mieterin habe die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich vor Anmietung der Ersatzräume auch rechtlich beraten lassen müssen. Ihr stehe deshalb kein Schadenersatzanspruch zu.
Das LG gab der Klage weitestgehend statt. Es verurteilte den Vermieter, Schadenersatz zu zahlen. Er habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter gegenüber der Mieterin verletzt.
Jeder Gewerbemieter muss die Miete von heute bis Jahresende überdenken – jeder Vermieter auch
Keiner weiß derzeit, wie lange Corona die Wirtschaft im Würgegriff hat. Was passiert, wenn der Lockdown stufenweise gelockert wird, erstmal keine Erholung eintritt oder gar eine zweite Schließungswelle kommt?
Weder Mieter noch Vermieter sollten die Situation jetzt einfach so laufen lassen. Jeder Gewerberaummieter muss jetzt einen Logikcheck durchführen. Soll die Miete ab sofort nur unter Vorbehalt bezahlt werden? Soll sie überhaupt bezahlt werden? Oder soll sie für eine gewisse Zeit gemindert werden?
Für den Vermieter stellen sich die gleichen Fragen. Für ihn kommt noch hinzu, dass einkassierte Mieten im Falle einer späteren Insolvenz möglicherweise vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden. Mietzahlungen sind derzeit überhaupt nicht sicher, selbst wenn sie bezahlt werden.
