Überlassung: Entgeltlichkeit: Nutzungsverhältnis als Miete oder Leihe
Wird ein Grundstück zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage nach dem Rechtscharakter als Leihe oder Miete, mithin die Frage nach der Entgeltlichkeit der Überlassung, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M.
Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Leihe liegt darin, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Demgegenüber schulde der Verleiher lediglich die Duldung des Gebrauchs. Hier müsse der Entleiher Maßnahmen ergreifen, um den Zweck für die Nutzung der Sache, zu der er sie entliehen hat, herbeizuführen.
Wenn Corona die Miete halbiert
Ein Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund Corona-bedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, muss für das Ladenlokal nur 50% der Kaltmiete zahlen. In solchen Fällen ist von einer Störung der Geschäftsgrundlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 313 BGB) auszugehen, die einen Mietanpassung erforderlich macht, um die Belastungen zu teilen. So sieht es das Oberlandesgericht Dresden.
Danach ist für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht erforderlich, dass der Mieter durch die staatlichen Schließungsanordnungen in eine existenzgefährdende Lage gerät. Bei dem Mietvertrag handle es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Miete werde für die Nutzung eines bestimmten Zeitabschnitts, regelmäßig für einen Monat gezahlt. Daher sei für den Mieter unzumutbar, die Miete für ein Mietobjekt zu zahlen, dass er aus von ihm nicht zu vertretenden und nicht vorhersehbaren Gründen nicht nutzen können.
Muss im „Corona-Lockdown“ die Gewerberaummiete trotzdem voll gezahlt werden?
Die Rechtsprechung ist hier offen. Die Sache könnte jedoch zwischenzeitlich schnell zum Bundesgerichtshof „klettern“.
Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nach Ansicht des LG Heidelberg nicht ohne weiteres aussetzen oder reduzieren. Das OLG Karlsruhe hat zwischenzeitlich das Urteil des LG Heidelberg bestätigt, aber zugleich Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Zu Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona-Pandemie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zu Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaube die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkauf- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.
Pflicht zur Mietzahlung trotz Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown"
Pressemitteilung des OLG Karlsruhe vom 25.02.2021
Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil vom 24. Februar 2021 hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe unter dem Vorsitz von Dr. Klaus Gehrig eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt. Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im „ersten Corona-Lockdown“ vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.
Baumfällkosten sind als Mietnebenkosten auf den Mieter umlegbar
Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume, sowie deren Abfuhr an Entsorgung stellen umlagefähigen Betriebskosten dar.
Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baumes setzt, so das Gericht, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegung solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu-bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das Gericht hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufenden ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele es sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt.
[LG München I, Urteil vom 19.11.2020, Az. 31 S 3302/20]
