Wird ein Grundstück zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage nach dem Rechtscharakter als Leihe oder Miete, mithin die Frage nach der Entgeltlichkeit der Überlassung, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M.

Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Leihe liegt darin, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Demgegenüber schulde der Verleiher lediglich die Duldung des Gebrauchs. Hier müsse der Entleiher Maßnahmen ergreifen, um den Zweck für die Nutzung der Sache, zu der er sie entliehen hat, herbeizuführen.

Ein Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund Corona-bedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, muss für das Ladenlokal nur 50% der Kaltmiete zahlen. In solchen Fällen ist von einer Störung der Geschäftsgrundlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 313 BGB) auszugehen, die einen Mietanpassung erforderlich macht, um die Belastungen zu teilen. So sieht es das Oberlandesgericht Dresden.

 

Danach ist für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht erforderlich, dass der Mieter durch die staatlichen Schließungsanordnungen in eine existenzgefährdende Lage gerät. Bei dem Mietvertrag handle es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Miete werde für die Nutzung eines bestimmten Zeitabschnitts, regelmäßig für einen Monat gezahlt. Daher sei für den Mieter unzumutbar, die Miete für ein Mietobjekt zu zahlen, dass er aus von ihm nicht zu vertretenden und nicht vorhersehbaren Gründen nicht nutzen können.

Manche haben sich schon gefragt: Ist nachts duschen erlaubt? Wer in einem Mehrfamilienhaus lebt, hat in besonderem Maße die Nachtruhe einzuhalten. Diese gilt zwischen 22 und 6 Uhr.

Die Rechtsprechung ist hier offen. Die Sache könnte jedoch zwischenzeitlich schnell zum Bundesgerichtshof „klettern“.

 

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nach Ansicht des LG Heidelberg nicht ohne weiteres aussetzen oder reduzieren. Das OLG Karlsruhe hat zwischenzeitlich das Urteil des LG Heidelberg bestätigt, aber zugleich Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

 

Zu Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona-Pandemie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zu Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaube die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkauf- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Es muss nicht immer Mord sein. Es reicht schon der dringende Tatverdacht des Totschlags gegen einen Mieter, den Vermieter getötet zu haben. Dann rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung über Gewerberäume. Allgemein können Tätlichkeiten des Mieters, gegenüber dem Vermieter, auch ohne eine Abmahnung zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.