Wie sich Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie wirksam vor Haftungsrisiken schützen
Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) lässt Verkäufer einer gebrauchten Immobilie aufhorchen. Der Fall macht die Haftungsrisiken für Verkäufer deutlich und zeigt, wie wichtig es ist, sich vor einer solchen Haftung effektiv zu schützen.
Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus schwammbefallen war. Die Verkäuferin verlor infolge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit über den erhaltenen Kaufpreis hinausgingen. „Wenn die Verkäuferin besser vorgesorgt hätte, wäre es dazu nicht gekommen“, so Dr. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.
„Der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann sich vor solchen Haftungsfallen schützen.“ Er rät zunächst zu einem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. „Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. Verkäufern ist anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist?“
Falschangaben können auch bei Gewährleistungsausschluss zu Minderung führen
Wird dem Käufer einer Immobilie arglistig eine unwahre Tatsache über das Kaufobjekt vorgespiegelt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.
Das musste sich der Verkäufer eines Mietshauses vor dem Amtsgericht Hannover sagen lassen. Er hatte das Haus von einer Tante geerbt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Diesem hatte er mitgeteilt, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Diese Information gab der Makler an die Käuferin weiter. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Öltank weder entleert, noch verfüllt worden war. Die Käuferin verlangte nun die Kosten der Entleerung und Verfüllung. Der Verkäufer berief sich darauf, dass er als Erbe nicht genau über den Öltank informiert gewesen sei. Er habe erst später von seiner Schwester erfahren, dass diese bzgl. des Zustands des Öltanks nicht sicher sei.
Überhöhter Kaufpreis bei Eigentumswohnung: Rückabwicklung
Wird für eine Eigentumswohnung ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis gezahlt, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrags. Mit dieser Entscheidung bestätigte das Kammergericht (KG) in einem Berufungsurteil ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war.
Beweislastumkehr bei § 476 BGB beim Kauf einer Katze
Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Beweislastumkehr gemäß § 476 BGB eingreift. Nach dieser Vorschrift wird bei einem Verbrauchsgüterkauf – dem Verkauf einer beweglichen Sache oder eines Tieres (§ 90a BGB) durch einen Unternehmer an einen Verbraucher – regelmäßig vermutet, dass ein Sachmangel, der sich innerhalb von sechs Monaten seit der Übergabe an den Käufer zeigt, schon bei der Übergabe vorhanden war. Das gilt allerdings dann nicht, wenn diese Vermutung mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist. Im vorliegenden Fall verkaufte die Beklagte, die die Zucht von Katzen betreibt, der Klägerin am 11. August 2002 einen Kater als Zuchttier zu einem Kaufpreis von 660 €.
Wohnungskauf: Rückabwicklung bei sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis
Wird für eine Eigentumswohnung ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis gezahlt, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrags. Mit dieser Entscheidung bestätigte das Kammergericht (KG) in einem Berufungsurteil ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war.
