"Kauf bricht Miete nicht" ist ein geflügelter Satz und für Verkäufer einer gebrauchten Immobile relevant. Ist die Immobile vermietet, übernimmt der Käufer das Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten, wie sie mit dem Voreigentümer vereinbart sind. Für den Erwerber ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnis unmöglich Konflikte mit den Mietern zu kennen. Insbesondere im Zusammenhang mit der gezahlten Kaution können bei einem Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

 

Besondere Vorsicht ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrages ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen.

Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein.

 

Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs überhaupt rechtswirksam kündigen.

Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von 3 Jahren, im Extremfall sogar von 10 Jahren gelten.

Es kommt auch darauf an, was im Mietvertrag vereinbart ist.

 

Bei vermieteten Wohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen.

Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, daß der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.