Pressemitteilung des OLG Karlsruhe vom 25.02.2021

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil vom 24. Februar 2021 hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe unter dem Vorsitz von Dr. Klaus Gehrig eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt. Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im „ersten Corona-Lockdown“ vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume, sowie deren Abfuhr an Entsorgung stellen umlagefähigen Betriebskosten dar.

 

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baumes setzt, so das Gericht, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegung solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu-bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das Gericht hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufenden ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele es sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt.

 

[LG München I, Urteil vom 19.11.2020, Az. 31 S 3302/20]

Nach deutschem Recht bedarf ein Mietvertrag über Geschäftsräume der für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Dies wird nicht selten zum Problem, wenn eine Partei später mündliche Nebenabreden behauptet.

Das Gericht darf beim Einholen eines beantragten Sachverständigengutachtens zur Erhöhung der ortsübliche Vergleichsmiete absehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegel eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. So möchte der Bundesgerichtshof bewusst Kosten und Zeit sparen.

Ist im Fall einer Räumungspflicht des Mieters eine Selbstmordgefahr positiv festgestellt worden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

Diese für den Mieter günstige Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines älteren Mannes, der seit 1975 eine 3-Zimmer-Wohnung in München bewohnte. Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter legte hiergegen Widerspruch ein und begründete das mit Hüft- und Kniegelenkserkrankungen sowie seiner langjährigen Verwurzelung im Wohnumfeld. Er habe seit der Kündigung fünf Kilo abgenommen und auf 26 Bewerbungen nur Absagen erhalten.