Täuscht der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags mit einer falschen Selbstauskunft eine bessere Bonität vor, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München zu einem monatlichen Mietzins von 3.730 EUR angemietet. Im Rahmen der Selbstauskunft gab der Mann an, als Selbstständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 EUR zu haben. Seine Ehefrau gab ein Jahreseinkommen als Angestellte von mehr als 22.000 EUR an. Sie erklärten außerdem, dass in den letzten fünf Jahren gegen sie keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben.

Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übermittelte der Mieter dem Gerichtsvollzieher ein Schreiben des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher in einem solchen Fall die Räumung dennoch durchführen?

Antwort: Nein!

Das Landgericht Frankfurt hat in einer Entscheidung vom 05.10.2020 für den Zeitraum vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 im Einzelhandel keine Mietminderung zugesprochen. Das Gericht war der Auffassung, dass eine Mietminderung solange nicht berechtigt ist, solange die Pandemie nicht zugleich die Existenz des Mieters bedroht.

 

Das ist aber zwischenzeitlich immer öfters der Fall. Je länger die Pandemie dauert, um so eher werden die Umstände zur Frage der Geschäftsgrundlage. Zu berücksichtigen wird auch sein, ob für Änderungen der Hygieneregeln und sonstige Vorschriften die übliche Quadratmeternutzung es dem Mieter nicht unmöglich machen und dann die Geschäftsgrundlage schon deswegen eingeschränkt/reduziert ist oder überhaupt wegfällt.

Früher war die Räumungen einer Mietwohnung durch den Gerichtsvollzieher ein umständliches und kostenintensives Unterfangen. Das Ganze in der zu räumenden Wohnung befindliche Inventar musste der Gerichtsvollzieher abtransportieren, einlagern und gegebenenfalls auch schätzen lassen und verwerten. Die dabei entstandenen Kosten gingen zwar grundsätzlich zu Lasten des Mieters, der Vermieter musste jedoch in Vorleistung treten. Häufig verlangten Gerichtsvollzieher für die Räumung Vorschusszahlungen in Höhe von mehreren tausend Euro vom Vermieter, und der ohnehin meist schon um die Miete geprellten Vermieter musste dann eben versuchen, sein Geld vom Mieter zurückzubekommen. Häufig blieb der Vermieter dabei auf den Kosten sitzen. Seit einigen Jahren besteht nur eine deutlich einfachere und kostengünstige Räumungsmöglichkeit. Statt mit der Räumung kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher auch lediglich mit der Herausgabe der Wohnung beauftragen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt.