Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Das weiß eigentlich jeder. Aber was geschieht, wenn es gar nicht zur Beurkundung kommt? Der Käufer plötzlich nicht mehr will, der Kaufinteressent schon erheblichen Aufwand hatte. Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Verkäufer kurz vor dem Notartermin den Kaufpreis um 100.000 € anhob. Der Interessent war hierzu nicht bereit und sagte ab. Im Vorfeld hatte dieser bereits bei der Bank einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen, der ihn jetzt  eine Vorfälligkeitsentschädigung von 9.000 € kostete. Muss der Verkäufer dem Interessenten diese Aufwandkosten erstatten? Die Richter am Bundesgerichtshof meinen: Nein.

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher strenge Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist, ob die Erklärung im Zeitpunkt ihrer Abgabe (ursprüngliches Angebot) der Wahrheit entspricht, der (potentielle) Verkäufer also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen bereit ist. Es steht dem Verkäufer aber frei, von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er den potentiellen Vertragspartner allerdings umgehend mitteilen. Bis zum Beurkundung steht es dem Verkaufswilligen frei, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren. Der (potentielle) Verkäufer haftet nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem späteren Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, selbst dann, wenn er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Nach Ansicht der Bundesrichter ist es Sache des Kaufinteressenten, in einer solchen Situation sich lediglich eine Finanzierungszusage einzuholen und den Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages zu schließen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufes zu schließen.

[Q: Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17]

Rechtsanwalt Rafael Fischer klärt Mandanten im Rahmen strategischer Rechtsberatung über solche Risiken regelmäßig auf, entweder die Käuferseite oder die Verkäuferseite.